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相続した空き家の売却をお考えの方へ。税金が安くなる「空き家特例」とは？

所得税及び個人住民税の特例措置(空き家等の譲渡所得の3,000万円特別控除)について。 土地やお家を売って利益が出た場合、「譲渡所得税(所得税・住民税)」という税金を払わなければなりません。 扱う金額も大きいことから、通常かかる税金も多額になります。 そのため、利用できる控除についてしっかりと理解し、節税対策を行うことが重要です。 「空き家等の譲渡所得の3,000万円特別控除」とは、近年深刻な社会問題となっている空き家の増加を抑制するために制度化されました。 放置された空き家は、倒壊などの危険性や放火の対象となる、また犯罪に使用される、近隣の環境へ悪影響を及ぼすなど、様々な問題を引き起こしかねません。 そういった管理不全空き家の増加を抑制する目的で、相続によって取得した空き家が放置されることなく、流通・売却しやすい環境を整えるため 「土地・建物を売って得たお金(売却益)から3,000万円を控除しましょう」という特例です。 ご両親などが生前一人暮らしをされていて、その後相続人である子供等がその空き家に住むことがないといった一定の条件を満たす場合、 「最大3,000万円」を控除できる制度であり、とても大きな節税効果があります。

「空き家特例」を使うためには「確認書」が必要？

確認書とは「空き家等の譲渡所得の3,000万円特別控除」を受けるために、確定申告の際に必要な添付書類の一つです。 確認申請とありますが、実際は証明書の発行に近いものとなります。また確認書は控除対象の家屋が存在する市区町村に発行を申請します。 この確認書の発行を申請するには、申請書自体の他、被相続人(亡くなられたご両親等)が生前当該空き家に一人でお住まいであったこと、 その後相続人(その子供等)が使用していなかった、また今後住む予定もなかったことを証明するため、 必要な添付書類も多く煩雑な手続きとなることが多いです。 上記記載のように非常に煩雑な手続きになるケースが多いとのご要望から、当事務所では、特例措置を受けるために必要な 「被相続人居住用家屋等確認書」の発行手続きのサポートをしております。

「確認書の発行要件について」

1.　譲渡日が制度対象期間内である
2.　家屋・敷地の譲渡価格が一億円以下である
3.　相続人は個人である
4.　昭和56年5月31日以前に建築された物件である
5.　相続日から起算して3年を経過する日が属する年の12月31日までに譲渡されている
6.　敷地相続人と建物相続人は同一である
7.　相続発生後、当該空き家において居住及び活用をしていない
8.　区分所有建物でないこと

「確認書の種類について(2種類)」

確認書の発行は2種類あります。耐震性のある家屋と土地を売却・譲渡する場合(申請様式1-1)と、 家屋を取り壊し更地の状態で売却・譲渡する場合(申請様式1-2)です。

1-1申請について

1-1申請では、家屋と土地を譲渡します。この際問題になるのが当該家屋に耐震性があるか否かです。 耐震性がない家屋を土地とともに譲渡する場合、耐震工事が必要となってきます。 また税務署での確定申告の際の3000万円控除申請時には耐震基準適合証明書等が必要となります。 1-1での申請には耐震基準適合証明書等の耐震の証明がとれ、税務署で当該証明書類が有効である旨を先に確認する必要があります。

【耐震基準適合証明書又は建設住宅性能評価書の主な発行機関】
・建築士
・指定確認検査機関
・登録住宅性能評価機関
・住宅瑕疵担保責任保険法人
・登録住宅性能評価機関

1-2申請について

1-2申請では、相続した家屋を取り壊した後、土地のみを譲渡します。 取り壊した日を確認するために、建物滅失登記や更地の写真等が必要になります。

確認書発行に必要な添付書類とは？

1. 被相続人の「除票住民票の写し」
2. 相続人の「住民票の写し」
3. 敷地等の売買契約書の写し等
4. 家屋の閉鎖事項証明書（1-2の場合のみ）
5. 更地の写真（1-2の場合のみ）

【上記に加えて以下のいずれかの書類】
6. 電気、水道又はガスの使用中止日、発行日が確認できる書類
7. 宅地建物取引業者による広告

【被相続人が老人ホーム等に入所していた場合は以下の書類も提出】
・要介護、要支援認定等を受けていたことを証する書類
・老人ホーム等の名称、所在地、施設の種類が確認できる書類
【上記に加えて以下のいずれかの書類】
・電気、水道又はガスの契約名義（支払人）及び使用中止日、発行日が確認できる書類
・老人ホーム等が保有する外出、外泊等の記録等

※一部抜粋。その他必要書類あり。